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關(guān)閉窗口 近半個(gè)月以來(lái)，杭州、上海、深圳等多地曝出長(zhǎng)租公寓跑路事件，部分跑路的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)涉案金額達(dá)到了數(shù)十億元。重慶近段時(shí)間也頻頻傳出長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)跑路一事，包括首資房屋托管、樂租幾寓等多家機(jī)構(gòu)跑路。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些跑路的機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式相似，都是“高收低出”，即向房東以高租金來(lái)收房，卻低租金向租客出租。面對(duì)頻頻跑路的租房機(jī)構(gòu)，消費(fèi)者如何才能避坑？又可以通過哪些方式維權(quán)呢？
調(diào)查
采取“高收低出”模式
天眼查數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前共有900多家長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)。其中有22%長(zhǎng)租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營(yíng)異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾收到過行政處罰或有過嚴(yán)重違法行為。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)通常以“高收低出”的模式迅速搶占市場(chǎng)，但也面臨著資金鏈斷裂之后的兌付風(fēng)險(xiǎn)，因此在業(yè)內(nèi)一直飽受爭(zhēng)議，甚至被稱為是假借租房之名的“新龐氏騙局”。
半個(gè)多月前，一家名為“重慶首資科技公司”的托管公司跑路，記者了解到，此事件涉及2200多位租客，金額高達(dá)千萬(wàn)元。
據(jù)房東張女士介紹，她將房子托管給重慶首資科技公司，該公司每月支付她2100元的租金，按月支付。
但這家公司將張女士房子出租的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于從張女士手中接過的價(jià)格。“公司從我這里租2100元/月，租給租客才1300元/月?！睆埮空f。
記者發(fā)現(xiàn)，最近跑路的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)普遍采取“高收低出”的模式，即向房東以高租金來(lái)收房，卻低租金向租客出租。
杭州剛跑路的長(zhǎng)租公寓適享，多位租客表示，他們以押一付十二的方式支付上萬(wàn)元租金，但沒多久，公司就跑路。以相似模式跑路的杭州友客公寓，受害人登記數(shù)量已達(dá)數(shù)千人，涉事金額超過1億元。
上海嵐越公寓則自己在微信公眾平臺(tái)發(fā)布通知，承認(rèn)資金出現(xiàn)斷裂，該公司同樣以“高收低出”的模式運(yùn)營(yíng)。
快速擴(kuò)張積累大量租金
深入解析跑路長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)這些機(jī)構(gòu)有著更多相似之處：短時(shí)間內(nèi)快速擴(kuò)張，以“高收低出”積累租金現(xiàn)金池，再擇機(jī)跑路。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，杭州友客成立于2019年6月，今年7月到8月短短不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，先后在杭州拱墅、濱江、余杭以及廣州、寧波等地成立8家分公司，快速擴(kuò)張。
杭州巣客成立于2018年10月，曾幾次更名，2020年3月更名為“杭州適享科技有限公司”，目前該公司已卷款跑路。
重慶首資科技公司成立于2019年12月，經(jīng)營(yíng)范圍為建設(shè)工程設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)咨詢等，該公司業(yè)務(wù)遍及長(zhǎng)沙、成都等地，于今年8月跑路。
一方面是快速擴(kuò)張，另一方面是利用 “高進(jìn)低出”的時(shí)間差積累大量租金現(xiàn)金池。
打個(gè)比方，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)從房東處租房支付3000元/月的租金，按月支付，而轉(zhuǎn)租給租客按2000元/月，要求租客按年付。
這之間，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)打了個(gè)時(shí)間差。即租客一次性支付給長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)租金24000元，但機(jī)構(gòu)把這筆錢分月支付給房東，租客支付的這筆租金，房東要8個(gè)月才能完全收到。這中間的7個(gè)月，就是長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)賺的時(shí)間差。
長(zhǎng)租公寓的“收割”套路
1 空手套白狼
用“租金貸”搞資金池
針對(duì)那些剛畢業(yè)或手頭緊張的租戶，在長(zhǎng)租公寓的牽頭下，以5%-10%的低利率，同銀行等金融機(jī)構(gòu)簽署長(zhǎng)期貸款合同，長(zhǎng)租公寓一次性拿到1年或更久的租金，但他們支付給房東的租金卻是3個(gè)月甚至1個(gè)月一付，剩下的大筆資金用作開新店或直接挪作他用，資金鏈斷裂是常見結(jié)果。近期身陷“租金貸”漩渦的老牌長(zhǎng)租公寓蛋殼，房東拿不到房租選擇收房，交了房租的租客卻又住不進(jìn)去，還要按期償還銀行“租金貸”，否則會(huì)影響征信。
2 借雞生蛋
用“高收低出”模式玩“龐氏騙局”
不計(jì)成本從房東手上高價(jià)收房，房東要價(jià)3000元，別家開價(jià)3200元，他就敢開3500元。另一邊收租戶的價(jià)只要2500元，甚至2000元。長(zhǎng)租公寓花3500元收的房子2500元租出去，房東高興了，租戶更高興，傻瓜都知道這樣玩下去肯定虧死，長(zhǎng)租公寓做慈善嗎？但只要新的房東和租客源源不斷進(jìn)來(lái)，借新還舊的“龐氏騙局”就能一直玩下去，直到碰到一個(gè)合適的時(shí)機(jī)卷款跑路，這味道是不是跟網(wǎng)貸非常相似？
3 快速斂財(cái)
直接兩頭“收割”
省去多余鋪墊，直奔主題，看到巨大的便宜，房東干脆，租戶更干脆，在北京、上海、杭州、深圳這樣的城市，一套房一年租金都是數(shù)萬(wàn)，上百套房就能收到千萬(wàn)級(jí)別的巨款，卷款跑路的誘惑太大。從以上可見，長(zhǎng)租公寓違規(guī)手法跟網(wǎng)貸大同小異，都是放著本來(lái)的信息撮合中介不做，卻盯上了房客的資金流，而房東和租客卻被眼前的小便宜蒙了雙眼，導(dǎo)致最后雙雙被“收割”。
律師支招
受害者如何維權(quán)
租客遇到了長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)跑路，此前簽訂的租賃合同是否還具有法律效力？房東收不到房租，又該如何維權(quán)？
廣東保典律師事務(wù)所律師廖建勛表示，如果是因?yàn)椤案呤盏妥狻弊罱K導(dǎo)致資金鏈斷裂，屬于經(jīng)營(yíng)判斷失誤；但如果動(dòng)機(jī)不純，故意轉(zhuǎn)移流動(dòng)資金跑路，那就涉嫌詐騙。“若涉嫌詐騙，租客可向法院起訴，追究長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的違約責(zé)任，要求賠償相應(yīng)的損失?！?/span>
關(guān)于租客此前與長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)簽訂的合同是否有效，廖建勛認(rèn)為，雙方簽訂的合同符合合同法規(guī)定的形式和實(shí)質(zhì)要件，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)跑路，合同仍有效，具有法律效力。
廖建勛分析，如果房東與長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)是委托代理關(guān)系，代理人的代理行為產(chǎn)生的法律效力，由被代理人承擔(dān)。這種情況下，租客可以在租賃合同約定的期限內(nèi)合法占有并使用房屋，由房東向長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)主張損失賠償。
北京市煒衡（廣州）律師事務(wù)所律師陳博齊則指出，如果房東與長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)、長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)與租客簽的是分別獨(dú)立的租賃合同，只是存在轉(zhuǎn)租行為，那租客如果想繼續(xù)在案涉房屋居住，需要向房東支付相應(yīng)的租金?！爸劣谧饪鸵呀?jīng)被長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)提前收取的租金，只能向長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)主張。