近半個月以來，杭州、上海、深圳等多地曝出長租公寓跑路事件，部分跑路的長租機構(gòu)涉案金額達到了數(shù)十億元。重慶近段時間也頻頻傳出長租機構(gòu)跑路一事，包括首資房屋托管、樂租幾寓等多家機構(gòu)跑路。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些跑路的機構(gòu)經(jīng)營模式相似，都是“高收低出”，即向房東以高租金來收房，卻低租金向租客出租。面對頻頻跑路的租房機構(gòu)，消費者如何才能避坑？又可以通過哪些方式維權(quán)呢？

調(diào)查

采取“高收低出”模式

天眼查數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我國目前共有900多家長租公寓相關(guān)企業(yè)。其中有22%長租公寓相關(guān)企業(yè)存在過經(jīng)營異常，近5%的相關(guān)企業(yè)曾收到過行政處罰或有過嚴重違法行為。長租公寓平臺通常以“高收低出”的模式迅速搶占市場，但也面臨著資金鏈斷裂之后的兌付風險，因此在業(yè)內(nèi)一直飽受爭議，甚至被稱為是假借租房之名的“新龐氏騙局”。

半個多月前，一家名為“重慶首資科技公司”的托管公司跑路，記者了解到，此事件涉及2200多位租客，金額高達千萬元。

據(jù)房東張女士介紹，她將房子托管給重慶首資科技公司，該公司每月支付她2100元的租金，按月支付。

但這家公司將張女士房子出租的價格遠遠低于從張女士手中接過的價格。“公司從我這里租2100元/月，租給租客才1300元/月?！睆埮空f。

記者發(fā)現(xiàn)，最近跑路的長租機構(gòu)普遍采取“高收低出”的模式，即向房東以高租金來收房，卻低租金向租客出租。

杭州剛跑路的長租公寓適享，多位租客表示，他們以押一付十二的方式支付上萬元租金，但沒多久，公司就跑路。以相似模式跑路的杭州友客公寓，受害人登記數(shù)量已達數(shù)千人，涉事金額超過1億元。

上海嵐越公寓則自己在微信公眾平臺發(fā)布通知，承認資金出現(xiàn)斷裂，該公司同樣以“高收低出”的模式運營。

快速擴張積累大量租金

深入解析跑路長租機構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)這些機構(gòu)有著更多相似之處：短時間內(nèi)快速擴張，以“高收低出”積累租金現(xiàn)金池，再擇機跑路。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，杭州友客成立于2019年6月，今年7月到8月短短不到一個月的時間內(nèi)，先后在杭州拱墅、濱江、余杭以及廣州、寧波等地成立8家分公司，快速擴張。

杭州巣客成立于2018年10月，曾幾次更名，2020年3月更名為“杭州適享科技有限公司”，目前該公司已卷款跑路。

重慶首資科技公司成立于2019年12月，經(jīng)營范圍為建設(shè)工程設(shè)計、物業(yè)管理、房地產(chǎn)咨詢等，該公司業(yè)務(wù)遍及長沙、成都等地，于今年8月跑路。

一方面是快速擴張，另一方面是利用 “高進低出”的時間差積累大量租金現(xiàn)金池。

打個比方，長租機構(gòu)從房東處租房支付3000元/月的租金，按月支付，而轉(zhuǎn)租給租客按2000元/月，要求租客按年付。

這之間，長租機構(gòu)打了個時間差。即租客一次性支付給長租機構(gòu)租金24000元，但機構(gòu)把這筆錢分月支付給房東，租客支付的這筆租金，房東要8個月才能完全收到。這中間的7個月，就是長租機構(gòu)賺的時間差。

長租公寓的“收割”套路

1 空手套白狼

用“租金貸”搞資金池

針對那些剛畢業(yè)或手頭緊張的租戶，在長租公寓的牽頭下，以5%-10%的低利率，同銀行等金融機構(gòu)簽署長期貸款合同，長租公寓一次性拿到1年或更久的租金，但他們支付給房東的租金卻是3個月甚至1個月一付，剩下的大筆資金用作開新店或直接挪作他用，資金鏈斷裂是常見結(jié)果。近期身陷“租金貸”漩渦的老牌長租公寓蛋殼，房東拿不到房租選擇收房，交了房租的租客卻又住不進去，還要按期償還銀行“租金貸”，否則會影響征信。

2 借雞生蛋

用“高收低出”模式玩“龐氏騙局”

不計成本從房東手上高價收房，房東要價3000元，別家開價3200元，他就敢開3500元。另一邊收租戶的價只要2500元，甚至2000元。長租公寓花3500元收的房子2500元租出去，房東高興了，租戶更高興，傻瓜都知道這樣玩下去肯定虧死，長租公寓做慈善嗎？但只要新的房東和租客源源不斷進來，借新還舊的“龐氏騙局”就能一直玩下去，直到碰到一個合適的時機卷款跑路，這味道是不是跟網(wǎng)貸非常相似？

3 快速斂財

直接兩頭“收割”

省去多余鋪墊，直奔主題，看到巨大的便宜，房東干脆，租戶更干脆，在北京、上海、杭州、深圳這樣的城市，一套房一年租金都是數(shù)萬，上百套房就能收到千萬級別的巨款，卷款跑路的誘惑太大。從以上可見，長租公寓違規(guī)手法跟網(wǎng)貸大同小異，都是放著本來的信息撮合中介不做，卻盯上了房客的資金流，而房東和租客卻被眼前的小便宜蒙了雙眼，導致最后雙雙被“收割”。

律師支招

受害者如何維權(quán)

租客遇到了長租機構(gòu)跑路，此前簽訂的租賃合同是否還具有法律效力？房東收不到房租，又該如何維權(quán)？

廣東保典律師事務(wù)所律師廖建勛表示，如果是因為“高收低租”最終導致資金鏈斷裂，屬于經(jīng)營判斷失誤；但如果動機不純，故意轉(zhuǎn)移流動資金跑路，那就涉嫌詐騙。“若涉嫌詐騙，租客可向法院起訴，追究長租機構(gòu)的違約責任，要求賠償相應(yīng)的損失?！?/span>

關(guān)于租客此前與長租機構(gòu)簽訂的合同是否有效，廖建勛認為，雙方簽訂的合同符合合同法規(guī)定的形式和實質(zhì)要件，長租機構(gòu)跑路，合同仍有效，具有法律效力。

廖建勛分析，如果房東與長租機構(gòu)是委托代理關(guān)系，代理人的代理行為產(chǎn)生的法律效力，由被代理人承擔。這種情況下，租客可以在租賃合同約定的期限內(nèi)合法占有并使用房屋，由房東向長租機構(gòu)主張損失賠償。

北京市煒衡（廣州）律師事務(wù)所律師陳博齊則指出，如果房東與長租機構(gòu)、長租機構(gòu)與租客簽的是分別獨立的租賃合同，只是存在轉(zhuǎn)租行為，那租客如果想繼續(xù)在案涉房屋居住，需要向房東支付相應(yīng)的租金。“至于租客已經(jīng)被長租機構(gòu)提前收取的租金，只能向長租機構(gòu)主張。